Airbnb in Budapest: der schrumpfende Raum für Kurzzeitvermietungen

Ein regulatorisches Minenfeld aus dem goldenen Zeitalter

Kurzzeitvermietungen im Budapester Stadtzentrum waren vor einigen Jahren eine hervorragende Investitionsmöglichkeit: Alles, was man brauchte, war eine attraktiv eingerichtete Wohnung, einen professionellen Fotografen und eine garantierte Rendite. Heute hat sich die Situation jedoch grundlegend geändert. Wer im Jahr 2025 eine Immobilie in Budapest als Kurzzeitmietobjekt nutzen möchte, muss nicht nur ästhetische und marktwirtschaftliche Erwägungen berücksichtigen, sondern sich auch auf einen immer komplexeren, vielschichtigen Rechts- und Verwaltungsrahmen einstellen.

Städtische Genehmigungen, Eigentumswohnungsbeiträge, Brandschutzbestimmungen, NTAK-Registrierung - und die immer häufiger von den Bezirken eingeführten Quotensysteme - sind alles Faktoren, die sich als große Hindernisse für die Gründung oder den Betrieb eines Unternehmens erweisen können. Die Bezirke V und VII begrenzen bereits die Anzahl der Wohnungen, für die eine Genehmigung erteilt werden kann, und der Trend ist eindeutig: Die Vorschriften könnten auf nationaler Ebene verschärft werden.

Das ungarische Recht ist für alle verbindlich - unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Investors

Für einen ausländischen Investor ist dies eine besonders wichtige Botschaft: Das ungarische Recht unterscheidet nicht danach, ob jemand einen Wohnsitz hat oder nicht. Jeder, der in Ungarn eine Immobilie kauft oder nutzt, unterliegt dem Gesetz, und wer die ungarischen Vorschriften missachtet, muss nicht nur mit Verwaltungsstrafen rechnen, sondern kann auch leicht die Einnahmequelle aus der Immobilie verlieren. Eine neue Verordnung, ein Bezirksbeschluss oder ein Beschluss über eine Eigentumswohnung kann ein zuvor gut kalkuliertes Geschäftsmodell über Nacht ändern.

Immobilieninvestitionen sind nicht nur eine Frage der Kalkulation

Immobilienkäufe, die auf kurzfristige Ausgaben ausgerichtet sind, werden oft von renditeorientiertem Denken angetrieben: "Ich kaufe eine Wohnung für X Millionen Forint, vermiete sie für Y Euro pro Monat - in ein paar Jahren wird sie sich amortisiert haben." Das Problem ist, dass die Realität nicht mit der Welt der Excel-Tabellen übereinstimmt. Eine Bezirksquote, ein Ratsbeschluss oder ein neuer Regierungserlass können die Erwartungen im Handumdrehen zunichte machen.

Es reicht nicht aus, einen rechtlich einwandfreien Kaufvertrag oder einen sauber strukturierten Mietvertrag zu haben. Die langfristige Rentabilität einer Investition hängt von der Stabilität (oder dem Fehlen einer solchen) des rechtlichen Umfelds ab - und in diesem Bereich ist in den letzten Jahren Unvorhersehbarkeit zur Norm geworden. Und das Interesse der Steuerbehörden richtet sich letztlich nicht auf die Gestaltung der Wohnung, sondern auf die Richtigkeit der Dokumentation.

Kurzzeitvermietung - kein Bereich mehr für "schnelles Geld"

Unter dem derzeitigen Rechtsrahmen ist die Kurzzeitvermietung eher ein komplexes Genehmigungs- und Verwaltungsgebiet als eine Investitionsmöglichkeit mit schnellen Erträgen. Die Unterschiede auf Bezirksebene machen es noch schwieriger, sich zurechtzufinden: In einigen Bezirken gilt ein jährliches Limit von 120 Tagen, in anderen gibt es strenge Vorschriften für Eigentumswohnungen, die Airbnb-ähnliche Aktivitäten einschränken.

Inzwischen ist die NTAK-Registrierung obligatorisch, die Daten der Gäste müssen an die Behörden weitergeleitet werden, und der politische Wille spielt bei der zentralen Regulierung eine immer wichtigere Rolle: weniger Wohnungen für Touristen, mehr ständige Bewohner. In diesem Umfeld schaut der anspruchsvolle Investor nicht mehr nur auf den Preis und die Lage, sondern auch darauf, ob es sich in einem bestimmten Bezirk noch lohnt, in den Markt einzusteigen - oder ob es an der Zeit ist, sich zurückzuziehen.

Risiken, die nicht in der Anzeige

enthalten sind Die Welt der kurzfristigen Vermietung in Budapest ist derzeit ein bewegliches Ziel: Die Regeln werden dichter, ändern sich und differenzieren sich. Wer nicht rechtzeitig handelt oder sich nicht mit dem richtigen rechtlichen Hintergrund informiert, kann leicht in eine Situation geraten, in der Genehmigungen nicht nur schwer zu erhalten sind - sondern auch widerrufen werden können. Das regulatorische Umfeld begünstigt nicht mehr Ad-hoc-Investoren; die Zukunft gehört denjenigen, die mit juristischem Sachverstand, strategischem Denken und Ortskenntnis in den Markt eintreten.