Airbnb a Budapest: lo spazio che si restringe per gli affitti a breve termine

Un campo minato dalla regolamentazione dell'età dell'oro

Qualche anno fa gli affitti a breve termine nel centro di Budapest rappresentavano un'ottima opportunità di investimento: bastava un appartamento arredato in modo attraente, un fotografo professionista e un guadagno garantito. Oggi, invece, la situazione è cambiata radicalmente. Nel 2025, chi vorrà utilizzare un immobile a Budapest come proprietà per affitti a breve termine dovrà non solo tenere conto di considerazioni estetiche e di mercato, ma anche adattarsi a un quadro giuridico e normativo sempre più complesso e articolato.

I permessi comunali, i contributi condominiali, le norme antincendio, la registrazione NTAK - e i sistemi di quote sempre più comuni introdotti dai distretti - sono tutti fattori che possono rappresentare un grosso ostacolo all'avvio o alla gestione di un'attività. I distretti V e VII limitano già il numero di abitazioni che possono essere autorizzate e la tendenza è chiara: i regolamenti potrebbero diventare più severi a livello nazionale.

La legge ungherese è vincolante per tutti, indipendentemente dalla nazionalità dell'investitore

Per un investitore straniero, questo è un messaggio particolarmente importante: la legge ungherese non distingue se una persona è residente o meno. Chiunque acquisti o utilizzi un immobile in Ungheria è soggetto alla legge e chi ignora le norme ungheresi non solo rischia sanzioni amministrative, ma può facilmente perdere la fonte di reddito dell'immobile. Una nuova normativa, una decisione distrettuale o condominiale può cambiare da un giorno all'altro un modello di business precedentemente ben calcolato.

L'investimento immobiliare non è solo una questione di calcolo

Gli acquisti immobiliari basati su spese a breve termine sono spesso guidati da un pensiero incentrato sul rendimento: "Compro un appartamento per X milioni di HUF, lo affitto per Y euro al mese - si ripagherà da solo in pochi anni". Il problema è che la realtà non coincide con il mondo dei fogli di calcolo Excel. Una quota distrettuale, una decisione del consiglio comunale o un nuovo decreto governativo possono far crollare le aspettative in un attimo.

Non basta avere un contratto di vendita legalmente valido o un contratto di locazione ben strutturato. La redditività a lungo termine di un investimento è determinata dalla stabilità (o dalla mancanza di stabilità) del contesto normativo, e in questo settore, negli ultimi anni, l'imprevedibilità è diventata la norma. E l'interesse delle autorità fiscali, in ultima analisi, non è tanto la progettazione dell'abitazione quanto l'accuratezza della documentazione.

Affitti a breve termine - non più un'area per "soldi facili"

Secondo l'attuale quadro normativo, gli affitti a breve termine sono più una complessa area amministrativa e di licenze che un'opportunità di investimento a rapido ritorno. Le differenze a livello di distretto rendono ancora più difficile la navigazione: alcuni hanno un limite annuale di 120 giorni, mentre altri hanno regole condominiali severe che limitano le attività di tipo Airbnb.

Nel frattempo, la registrazione NTAK è obbligatoria, i dati degli ospiti devono essere trasmessi alle autorità e la volontà politica sta giocando un ruolo sempre più importante nella regolamentazione centrale: meno appartamenti per turisti, più residenti permanenti. In questo contesto, l'investitore attento non guarda più solo al prezzo e alla posizione, ma anche se vale ancora la pena entrare nel mercato in un determinato quartiere o se è ora di ritirarsi.

Rischi non inclusi nell'annuncio

Il mondo delle locazioni a breve termine a Budapest è attualmente un bersaglio mobile: le regole stanno diventando più fitte, mutevoli e differenziate. Se non si agisce in tempo, o non ci si informa con il giusto background legale, ci si può facilmente trovare in una situazione in cui le licenze non solo sono difficili da ottenere - ma possono essere revocate. Il contesto normativo non favorisce più gli investitori ad hoc; il futuro appartiene a coloro che entrano nel mercato con competenze legali, pensiero strategico e conoscenza del territorio.